建て替え 法規則 住まいのコンシェルジュ

建築に関わる法規制の基本を知りましょう。

古い住居を取り壊し、建て替えするにあたっても、土地や建物に関しては、よりよい住環境をつくり維持するためにさまざまな規制が設けられています。せっかく描いていた新居の夢が壊れないためにも、建て替え予定の土地の条件や建築に関する規制を理解して計画を進めることが大切です。とはいえ、なかなか難解なところがあるのも事実。詳しいことは住まいづくりのプロに任せて、「用途地域」や「建ぺい率」、「容積率」など、知っておきたい基本的な事柄だけを知っておきましょう。

用途地域によって家の種類や大きさが決まります。

まずは建て替え用地の用途地域を確認。

都市計画法では、国土を計画的に利用するために、地域ごとに建築できる住居やビルの用途を規制した用途地域を定めています。住宅に建て替えられない地域や、開発規制や建築規制が設けられている市街化調整地域などでの建て替えは、市との協議が必要になる場合があります。また、建物規模は、建て替え用地がどの用途地域に指定されているかにより異なります。自分の土地がどの地域に該当しているかを確認するには、市区町村の都市計画課や建築課で調べることができます。

「建ぺい率」と「容積率」とは・・・。

自分の家がどれだけの広さに建て替えられるのか、重要なのは「建ぺい率」と「容積率」。各地域で定められている建ぺい率や容積率を事前に確認し、建て替える住まいの広さや規模を把握しておくことが大事です。建ぺい率とは、敷地面積に対する建物の建築面積の割合のことで、用途地域とごに定められています。容積率は、敷地面積に対する延床面積(各階の床面積の合計)の割合です。

【建ぺい率50%の場合】

【容積率200%の場合】

※延床面積とは、建物の各階の床面積を合計した面積のこと。

敷地と道路の関係、高さ制限などにも注意が必要です。

前面の道路幅も確認しておきます。

建築基準法では「建物の敷地は幅4m以上の道路に2m以上にわたって接していなければならない」と定めています。これは自動車の通行も困難なような狭い道路では、災害時に支障をきたす他、よりよい街づくりを進める上でも障害があるからです。従って、建て替え用地の前の道路幅が4m以下の場合は、建て替え時に幅4mになるよう、敷地の境界線を後退させなければなりません。事前に前の道路幅をしっかり確認しておきましょう。例えば、道路幅が3mの場合、道路の中心線から境界線までが2mになるよう、境界線を50cm後退させる必要があります。

建物の高さや形態に関する斜線制限。

日照権問題などのために、建物の高さには各種制限が設けられています。例えば、第1種・第2種低層住居専用地域では、建物の高さそのものを10mまたは12m以内に定めた「高さ制限」、北側隣家の日照を考慮した「北側道路斜線制限」、道路の幅によって高さを制限する「前面道路斜線制限」などがあります。これらの制限により、建物の高さばかりではなく形態が変わってくる場合もありますので、しっかりチェックしておきましょう。特に北側の日照権を守る「北側斜線制限」には、注意が必要です。

防火や、近隣とのトラブルを防ぐ配慮も必要です。

防火対策による建物の規制があります。

都市では建物が密集しているので、火災時の延焼を防ぐために、都市計画法に基づいて防火地域・準防火地域の指定が行われ、建物を燃えにくい構造とするように規制しています。こうした地域では安全性の確保のために、建物の構造や使う材料に一定の基準が設けられており、この基準に適合した住宅でなければ建てることができません。

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